Obiekty, Które Możesz Budować Bez Pozwolenia: Sprawdź, Jakie!

Konieczność uzyskania pozwolenia często zniechęca nas do budowy. Tymczasem przepisy pozwalają wznosić niewielkie budynki na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia lub nawet bez żadnych formalności. Sprawdźmy, jakie obiekty można budować w ten sposób i jakie warunki trzeba przy tym spełnić.

Zajmiemy się obiektami kubaturowymi mającymi 4 ściany, z wyłączeniem domów jednorodzinnych, w przypadku których procedura zgłoszenia niewiele różni się od pozwolenia z uwagi na konieczność sporządzenia projektu budowlanego.

Na początku pragniemy wyjaśnić, że wbrew powszechnie panującej opinii to wcale nie brak fundamentów przesądza o tym, że budowa danego obiektu nie wymaga pozwolenia. W dodatku nie każdy obiekt wyglądający jak budynek jest budynkiem z formalnego punktu widzenia. Prawo budowlane bowiem rozróżnia kilka rodzajów obiektów, a budynki są tylko jednymi z nich.

Rodzaj procedury, jaką trzeba zastosować, zależy od tego, jak przepisy klasyfikują konkretny obiekt. Dlatego żeby sprawdzić, czy w danym przypadku jest potrzebne pozwolenie, musimy odpowiedzieć sobie na pytania: jaki obiekt chcemy wybudować, do jakich celów będzie służył i ostatnie najważniejsze – jak prawo budowlane nazywa tego rodzaju obiekty.

Wśród obiektów kubaturowych, które nie wymagają pozwolenia na budowę możemy wyróżnić:

1. budynki,
2. tymczasowe obiekty budowlane,
3. altany zaliczane formalnie do budowli.

Czym różnią się powyższe obiekty?

Budynki to takie obiekty, które:

• są trwale związane z gruntem,
• są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, czyli mówiąc prościej – mają ściany,
• mają fundamenty i dach.

Jeśli obiekt nie ma jednej z powyższych cech, nie jest budynkiem, a co za tym idzie – nie stosujemy w odniesieniu do niego przepisów dotyczących budynków. Przykładem obiektu, który może nie być budynkiem (choć na pierwszy rzut oka wygląda jak budynek) jest popularny blaszak. W zależności od tego, w jaki sposób zostanie posadowiony oraz jakie będzie jego przeznaczenie, będziemy w odniesieniu do niego stosować różne procedury.

Z kolei tymczasowym obiektem budowlanym nazywamy:

• obiekt użytkowany czasowo (krócej niż wynosi jego trwałość), przewidziany do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce

lub

• obiekt niepołączony trwale z gruntem, jak np. barakowóz, czy obiekt kontenerowy.

Do tymczasowych obiektów budowlanych zaliczamy też – niewymienione wprost w ustawie – domki holenderskie, jeśli są niepołączone trwale z gruntem. Natomiast jeśli domki te zostaną trwale związane z gruntem, mogą zostać zakwalifikowane do budowli lub budynków.

Z poprawnym zdefiniowaniem altany jest więcej problemów niż z budynkiem i tymczasowym obiektem budowlanym, ponieważ definicji tego obiektu nie ma w prawie budowlanym. Jednak wspierając się orzecznictwem sądowym można stwierdzić, że altana jest budowlą ogrodową, często mającą ażurowe ściany, która służy do wypoczynku oraz ochrony przed deszczem i słońcem.

Rodzaj procedury zależy również od tego, jaką funkcję będzie pełnił konkretny obiekt. Na przykład w wybudowanym na zgłoszenie domku letniskowym nie możemy legalnie mieszkać przez cały rok, bo budynek ten – budowany na zgłoszenie – możemy wykorzystywać tylko do okresowego wypoczynku. Podobnie jest na przykład z altaną, która powinna nam służyć do wypoczynku w ogrodzie, czy też z budynkiem gospodarczym, który możemy wykorzystywać do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz przechowywania narzędzi, materiałów i płodów rolnych. Jeśli zechcemy zamieszkać w takim budynku, będziemy musieli wcześniej zmienić jego sposób użytkowania, co wiąże się z przeprowadzeniem odpowiedniej procedury – zgłoszenia lub pozwolenia. Co ważne – nie zawsze da się zmienić sposób użytkowania budynku. Nie jest to możliwe, gdy np. zamierzony sposób użytkowania jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Skoro już zdefiniowaliśmy poszczególne obiekty, sprawdźmy, kiedy wybudujemy je bez żadnych formalności, a kiedy musimy przeprowadzić uproszczoną procedurą zwaną zgłoszeniem.

Obiekty wymagające zgłoszenia

Zgłoszenie jest procedurą łatwiejszą do przeprowadzenia niż pozwolenie na budowę – nie potrzebujemy projektu od projektanta, a wszystkie dokumenty (m.in. rysunki, opis) przygotowujemy samodzielnie. Zamiar budowy zgłaszamy w urzędzie (w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta – w przypadku miast na prawach powiatu), dołączając do wniosku odpowiednie dokumenty. Organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia, ewentualnie na wezwanie do usunięcia braków we wniosku. Jeśli tego nie zrobi, możemy rozpocząć budowę.

Na podstawie zgłoszenia możemy budować:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe), jeśli ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2, a takich obiektów na działce będzie nie więcej niż dwa na każde 500 m2 powierzchni działki;
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej (czyli służące do okresowego wypoczynku) mające powierzchnię zabudowy do 35 m2, jeśli liczba obiektów na działce nie przekroczy jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
• tymczasowe obiekty budowlane, które będą niepołączone trwale z gruntem i zostaną rozebrane lub przeniesione w inne miejsce przed upływem 180 dni od rozpoczęcia budowy wskazanego w zgłoszeniu.

Wymienione wyżej obiekty można budować na zgłoszenie, jeśli zostaną spełnione wszystkie wymagania wskazane przy każdym obiekcie. Niespełnienie któregokolwiek z nich będzie wiązało się z koniecznością uzyskania pozwolenia. Na przykład tymczasowy obiekt budowlany zbudujemy na zgłoszenie tylko, jeśli połączymy go z gruntem w sposób nietrwały i rozbierzemy lub przeniesiemy w inne miejsce przed upływem 180 dni. Jeśli zechcemy taki obiekt pozostawić na dłużej niż 180 dni albo na trwale połączyć go z gruntem, będziemy musieli uzyskać pozwolenie na budowę.

Obiekty nie wymagające pozwolenia ani zgłoszenia

Prawo budowlane pozwala na budowę niektórych obiektów bez przeprowadzania żadnych formalności w urzędzie. Należą do nich:

• parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2 i rozpiętości konstrukcji do 4,8 m, związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową na istniejącej działce siedliskowej;
• wolno stojące altany, jeśli ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2, a na działce będzie nie więcej niż dwie takie altany na każde 500 m2 powierzchni działki;
• altany działkowe i obiekty gospodarcze stawiane na terenie działek w rodzinnych ogrodach działkowych, będące w rozumieniu przepisów wolno stojącymi budynkami rekreacyjno-wypoczynkowymi lub innymi obiektami pełniącymi tę funkcję, mające powierzchnię zabudowy do 35 m2 oraz wysokość do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich.

Zauważmy, że ustawodawca maksymalną wysokość określił tylko w przypadku altan działkowych. Budując pozostałe obiekty, musimy w tym zakresie spełnić wymagania planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Po spełnieniu wszystkich wskazanych wyżej przy każdym obiekcie wymogów, można wybudować go bez żadnych formalności, pod warunkiem, że inwestycja jest zgodna z innymi przepisami – o czym opowiemy w dalszej części opracowania.

Tereny będące pod szczególną ochroną

Przepisy pozwalają na budowę wyżej wymienionych obiektów bez formalności albo na podstawie zgłoszenia, tylko wtedy, gdy nie znajdują się one na terenach będących pod szczególną ochroną. Chodzi tutaj o:

• obszary wpisane do rejestru zabytków – wtedy potrzebne jest zgłoszenie nawet w przypadku obiektów, które wymieniliśmy wyżej jako niewymagające formalności,
• obszary objęte ochroną przyrody – jeśli inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000 lub na środowisko, wtedy zawsze jest potrzebne pozwolenie na budowę.

Zwolnienie z formalności nie oznacza dowolności w lokalizacji obiektu

Niezależnie od tego czy obiekt budujemy na zgłoszenie, czy bez żadnych formalności, musimy spełnić wymagania stawiane przez różne przepisy (zarówno lokalne jak i obowiązujące w całym kraju).

Do aktów prawa miejscowego należy przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informację czy działka znajduje się na obszarze objętym ustaleniami planu, uzyskamy w urzędzie gminy, na terenie której jest zlokalizowana.

Plan miejscowy wskazuje, jakie obiekty można wybudować na konkretnej działce i jakie warunki trzeba przy tym spełnić. Dlatego przed postawieniem w danym miejscu konkretnego obiektu budowlanego musimy się upewnić, że jego lokalizacja i wygląd będą zgodne z wymaganiami planu. Na przykład domki letniskowe możemy budować tylko na działkach przeznaczonych pod zabudowę letniskową. Z kolei na terenach rolnych możemy wznosić obiekty, jeśli plan miejscowy na to pozwala (niektóre plany zakazują całkowitej budowy na terenach rolnych, a niektóre pozwalają np. na budowę budynków gospodarczych lub stawiają inne wymagania). W dodatku w przypadku niektórych gruntów może być konieczne wcześniejsze wyłączenie ich z produkcji rolnej.

W planie miejscowym znajdziemy też wymogi dotyczące wyglądu danego obiektu (np. jego wysokości, kąta nachylenia dachu) oraz odległości, w jakiej należy go usytuować w odniesieniu np. do drogi, lasu, rzeki czy jeziora.

Gdy działka znajduje się na obszarze, dla którego nie uchwalono planu miejscowego być może będziemy musieli wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (tzw. WZ-kę). Przepisy w tej kwestii są niejednoznaczne, dlatego o to, czy w danym przypadku potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy, najlepiej zapytać we właściwym urzędzie (w urzędzie miasta lub gminy albo w starostwie powiatowym). Co prawda Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydał opinię, zgodnie z którą budowa obiektów niewymagających pozwolenia, nie powinna pociągać za sobą konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jednak opinia ta nie stanowi wykładni prawa.

Oprócz planów miejscowych do przepisów lokalnych należą np. uchwały sejmików województwa wyznaczające obszary chronionego krajobrazu lub tworzące parki krajobrazowe. Przepisy te zazwyczaj wprowadzają konkretne zakazy dotyczące danego obszaru (np. całkowity zakaz budowy na danym terenie albo zakaz budowy w odległości 100 m od linii brzegowej rzeki czy jeziora).

Do przepisów obowiązujących w całym kraju, które musimy mieć na uwadze planując inwestycję należą m.in.: ustawa o drogach publicznych i rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Poniżej omawiamy najważniejsze wymagania. Pamiętajmy jednak, że przepisy lokalne mogą w pewnych przypadkach wprowadzać odmienne regulacje.

Odległości budynków od granicy działki

Minimalne odległości, w jakich powinniśmy sytuować budynki od granicy działki wynoszą 3 m i 4 m. Jest to odległość od ściany do granicy. 3 m dotyczy ściany bez okien i drzwi, a 4 m – ściany z oknami lub drzwiami. Odległości te odnoszą się do budynków mających ściany i pokrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia i obowiązują przy spełnieniu dodatkowych wymagań związanych z bezpieczeństwem pożarowym, które wskażemy w dalszej części niniejszego opracowania przy omawianiu odległości pomiędzy budynkami.

W kilku szczególnych przypadkach możliwa jest budowa ścianą bez okien i drzwi:
bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m od granicy, jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość,
bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy np.: w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej na działkach o szerokości mniejszej niż 16 m oraz w przypadku budynków gospodarczych i garaży nie wyższych niż 3 m i nie dłuższych niż 6,5 m,
bezpośrednio przy granicy – jeśli budynek będzie przylegał do istniejącego na sąsiedniej działce budynku.
Jednak lokalizacja budynku w odległości mniejszej niż 3 m od granicy spowoduje, że sąsiednia działka znajdzie się w tzw. obszarze oddziaływania obiektu, co w większości przypadków wymusi konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.

Powyższych odległości nie musimy zachowywać, gdy sąsiednia działka jest działką drogową – wtedy obowiązują inne przepisy.

Odległości obiektów od dróg

Budynki i inne obiekty musimy lokalizować w odpowiedniej odległości od dróg. Wymagania w tym zakresie znajdziemy w planie miejscowym oraz ustawie o drogach publicznych. Ta ostatnia określa minimalne odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni dróg publicznych, które w terenie zabudowy powinny wynosić:
6 m – w przypadku drogi gminnej,
8 m – dla drogi wojewódzkiej i powiatowej,
10 m – dla drogi krajowej,
20 m – dla ekspresowej,
30 m – w przypadku autostrady.
Poza terenem zabudowy powyższe odległości muszą być jeszcze większe.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach można obiekt zlokalizować bliżej krawędzi jezdni, ale tylko po uzyskaniu zgody zarządcy drogi.

Odległości pomiędzy budynkami

Lokalizując budynek na własnej działce, musimy wziąć pod uwagę również rodzaj zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich. Przepisy w tej kwestii są dosyć skomplikowane i nie będziemy omawiać wszystkich możliwych przypadków. Wskażemy jedynie te najważniejsze dotyczące zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej.

Odległość pomiędzy budynkami zależy głównie od tego, z jakich materiałów wykonano ściany i pokrycie dachu. Przepisy mówią o wyrobach nierozprzestrzeniających ognia i rozprzestrzeniających ogień. Nierozprzestrzeniające ognia są np. pustki ceramiczne, a rozprzestrzeniające ogień – niezabezpieczone drewno.

Budynki gospodarcze i inwentarskie musimy lokalizować ścianą z oknami lub drzwiami w odległości co najmniej 8 m od ściany znajdującego się na sąsiedniej działce budynku mieszkalnego, użyteczności publicznej lub zamieszkania zbiorowego. Odległość 8 m musimy również zachować pomiędzy innymi rodzajami budynków usytuowanymi na sąsiednich działkach (np. garażem i domem mieszkalnym, budynkiem letniskowym i garażem), jeśli są do siebie zwrócone ścianami z oknami lub drzwiami i mają ściany i pokrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia. Gdybyśmy chcieli wybudować np. budynek drewniany mający ściany rozprzestrzeniające ogień, musimy zachować odległość 12 m od budynku ze ścianami i pokryciem dachu nierozprzestrzeniającym ognia lub 16 m od budynku z pokryciem dachu lub ścianami rozprzestrzeniającymi ogień. Jeśli oba budynki są zwrócone do siebie ścianami i dachami nierozprzestrzeniającymi ognia i niemającymi otworów minimalna odległość między nimi powinna wynosić 6 m.

Powyższych odległości nie musimy zachowywać, jeśli któryś z budynków ma ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.

Odległości od lasu

Niewielkie budynki w zabudowie jednorodzinnej mające ściany i pokrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia powinniśmy lokalizować w odległości 12 m od lasu, a te ze ścianami lub pokryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień – 16 m. W przypadku niektórych budynków możliwe są jednak odstępstwa od tych wymagań i usytuowanie budynku w odległości 4 m od lasu (jeśli granica lasu znajduje się na sąsiedniej działce) lub bez zachowania żadnej odległości (w przypadku lasu zlokalizowanego na tej samej działce co budynek). Taka lokalizacja jest możliwa, jeśli budynek jest wykonany z elementów nierozprzestrzeniających ognia i ma klasę odporności pożarowej wyższą niż minimalna wymagana przez przepisy, a teren, na którym znajduje się las w planie miejscowym przeznaczono pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną, z kolei w przypadku braku planu – grunty objęto zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne podczas sporządzania planów miejscowych, które utraciły moc.

Podsumowanie

Jak widać na powyższych przykładach – przepisy są skomplikowane, ale pozwalają budować niektóre obiekty bez formalności lub na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia. W każdym przypadku warto jednak mieć na uwadze konieczność spełnienia dodatkowych wymagań stawianych przez różne przepisy. Większość z nich omówiliśmy w niniejszym opracowaniu, ale ze względu na złożoność zagadnień i mnogość przepisów nie byliśmy w stanie wskazać wszystkich możliwych przypadków, dlatego zawsze w razie wątpliwości warto zapytać w odpowiednim urzędzie.

Możemy pomóc w formalnościach jeśli będą wymagane, zaprojektujemy zadaszenie tarasu lub wiatę garażową, zapraszamy do kontaktu.

Stan prawny aktualny na dzień 1.01.2018 r.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, zm. Dz. U. z 2017 r. poz. 1529)
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073, zm. Dz. U. z 2017 r. poz. 1566)
Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2176)
Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2222)
Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 z późn. zm.)
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, zm. Dz. U. z 2017 r. poz. 2285)
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21.05.2014 r. o sygnaturze II FSK 1350/12
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28.10.2015 r. o sygnaturze II OSK 426/14